🏠 建築基準法第43条但し書き

みなさん、こんにちは。本日の内容も堅いです。
昨日、「どうしてもここは深堀りしておかなくては・・・」と思ったことがあったので、自分の備忘録として記事を書きました。
それではご興味のある方だけどうぞ。

📘 43条但し書きとは？

建築基準法第43条但し書き（43条2項2号）は、接道義務を満たさない土地に対して特例を設ける制度です。
この制度により、一定の条件を満たす場合には、建築審査会の同意を得て建物の再建築が可能となります。

🔑 43条但し書きの概要

1. 接道義務

通常、建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（建築基準法第42条）。
しかし、43条但し書きはこの要件を満たさない土地に対して例外的に適用されます。

2. 適用条件

43条但し書きが適用されるためには、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得る必要があります。

3. 基準

基準は自治体によって異なりますが、一般的には以下のような条件が含まれます：

• 建物を後退させて道路状空間を確保すること
• 建物の用途や規模に制限を設けること（例：2階以下の専用住宅）
• 通路に接する全ての権利者の同意を得ること

🏗️ 具体的な適用例

1. 専用型：建築基準法上の道路に接していないが、特定条件を満たす通路に接する敷地。例えば、横浜市では空地幅員1.5m以上かつ延長20m以下であれば許可が得られる可能性があります。
2. 路線型：建築基準法上の道路に接しているが、間口が2m未満の敷地。例えば、東京都では幅員2.7m以上4m未満の道に2m以上接する敷地であれば許可が得られる場合があります。

📊 メリットとデメリット

メリット

• 再建築が可能になるため、不動産価値が向上し、利用可能性が広がります。
• 交通量が少ないため住環境が良好になることもあります。

デメリット

• 永続的な再建築保証はなく、再度建築する際には再度許可を得る必要があります。
• 金融機関からの住宅ローン審査が厳しくなることがあります。

📝 手続きと注意点

手続き

1. 自治体に問い合わせて道を確認します。
2. 必要書類を提出します。
3. 自治体による審査を経て許可が下りると再建築が可能になります。

注意点

• 道の共有者全員の合意が必要な場合があります。
• 包括同意基準に適合しない場合は個別審査となることがあります。

💰 住宅ローン審査への影響

43条但し書きがある場合、金融機関からの住宅ローン審査が厳しくなる理由は以下の通りです：

1. 担保評価の低下：43条但し書きに該当する物件は、建築基準法上の道路に接していないため、再建築が制限される可能性があります。このため、金融機関は物件の担保価値を低く見積もる傾向があります。
2. 再建築の不確実性：43条但し書きの物件は、再建築する際に毎回特定行政庁の許可を得る必要があります。この許可が得られない場合、物件の価値が大幅に下がる可能性があります。
3. 市場価値の低下：43条但し書きに該当する物件は、一般的な市場価値よりも低く評価されることが多いです。これは、将来的な再建築や改築が制限される可能性があるためです。
4. 住宅ローン審査基準の厳格化：43条但し書き物件は、通常の住宅ローン審査基準よりも厳しい条件で評価されます。例えば、借り手の年収や信用情報など他の要素もより厳格に審査されることがあります。

🎯 まとめ

43条但し書きは、不動産価値や利用可能性を向上させる一方で、手続きや条件に注意が必要です。特に住宅ローンを検討している場合は、金融機関の審査が厳しくなる可能性を考慮に入れる必要があります。専門家に相談し、十分な情報を得た上で判断することが重要です。